管委會是什麼？3分鐘帶你了解管委會相關規定及常見問題

你是否曾懷疑過管委會動用修繕基金卻從未說明用途？或者看到公共設施年久失修、消防申報一拖再拖，卻沒有人負責？其實，這些情況可能已構成管委會的違法或失職行為，住戶不僅有權利質疑，更有法律依據可以採取行動。

如果你正在社區中遭遇不合理決策、帳務不清或管理失當的困擾，這篇文章將是你捍衛住戶權益的實用指南。

一、管委會是什麼？

管委會，全名為「管理委員會」，是依據《公寓大廈管理條例》第25條設立的社區自治組織，由區分所有權人（簡單說就是擁有房屋產權的住戶）依照法定程序所成立。其主要目的，是在多戶共用建築物中，統籌管理共用部分、維護公共設施、處理住戶間的公共事務與糾紛。

若說一棟大樓是一個小社區，那麼管委會就像是這個社區的「執行政府」，負責日常事務、資金管理、外部聯繫、法定申報等。

（一）法律上的成立依據

根據《公寓大廈管理條例》，當一棟建築屬於區分所有（即不同住戶各自持有產權），並經召開「區分所有權人會議」通過後，即可選出若干名管理委員，並互選出主任委員，成立管委會。這樣的組織成立後，還必須依法向地方政府（如市政府建管處）進行報備，方具法律效力。

未依法報備的管委會，不具有正式法律代表權，若涉及對外合約簽署、財務處理、訴訟或重大工程，恐面臨效力爭議。

（二）管委會的組成

管委會成員主要來自社區住戶，具代表性但通常為無給職。常見的組成如下：

1. 主任委員：負責召集會議、對外代表社區，是核心決策者。
2. 副主任委員：協助主任委員處理相關事務。
3. 管理委員若干人：根據社區規模而定（通常3至15人），共同審議事務。
4. 監察委員（選設）：監督財務與內部運作，強化透明度。

這些人通常由住戶選舉產生，任期與職責須依社區章程或規約明訂。

二、管委會的義務及職責範圍？

在集合式住宅中，尤其是大樓、公寓或社區型建案裡，常會遇到住戶糾紛、公設維修、管理費爭議等問題。這些事務若沒有一個負責單位加以管理協調，將導致社區失序、資源浪費。此時，「管委會」就扮演關鍵角色。但你知道嗎？管委會除了負責日常行政外，實際上還背負著多項法律義務與具體職責，一旦怠惰或違法，住戶也有權主張救濟。

（一）法律依據明確，源自《公寓大廈管理條例》

依據《公寓大廈管理條例》第27至36條的相關規定，管委會的設立與運作皆有法源依據。該條例規定管委會的基本功能為「執行區分所有權人會議的決議，處理與管理共用部分及設備相關事項」，且其所有作為須符合社區規約與法律規範。

（二）管委會的五大核心義務與職責

1. 公共設施與共用部分的管理與維護

管委會負責社區內所有共用部分的日常管理、清潔、修繕與保養。這些範圍包括：

1. 電梯、樓梯間、走廊、地下停車場
2. 消防設備、水塔、供電系統
3. 中庭、門禁、監視設備等

若因維護不善導致損害或危險事故，管委會可能需承擔民事賠償責任，甚至涉及刑責。

2. 財務管理與帳目透明

管委會需負責收取與運用以下資金：

1. 管理費
2. 修繕基金
3. 共用設施收費（如停車費、出租收入）

並需依規定編列年度預算、結算報告，並定期向住戶公開帳目。若有挪用、濫用、未經決議支出等行為，住戶得提起異議或訴訟。

3. 執行住戶會議決議

區分所有權人會議是社區的最高決策機關，而管委會負責執行會議通過的決議，如：

1. 大型修繕計畫
2. 社區章程修訂
3. 共用設備汰換
4. 社區安全政策

若管委會怠於執行，可能構成違法或怠職，住戶可依法提請改選或追究責任。

4. 外部聯絡與法定申報

管委會需代表社區向政府機關、廠商、承包商進行法定申報與聯繫事項，包括但不限於：

1. 消防安全檢查申報
2. 電梯、供水供電系統定檢
3. 建築物公共安全申報（每年一次）

若申報疏失導致罰鍰或社區安全受損，管委會需負責。

5. 維護住戶權益與處理糾紛

管委會負責處理社區常見的問題，包括：

1. 噪音、違建、占用公設等糾紛
2. 協助住戶間協調爭議
3. 發函警告違規住戶
4. 視情況委由律師提起法律訴訟

若管委會在執法過程中偏頗、怠惰或違反規約，住戶可申請召開臨時會議，要求檢討或改選。

（三）延伸責任：委員個人是否需承擔法律責任？

許多人擔任管委會委員時會擔心「萬一出事，要不要負法律責任？」答案是——在特定情況下需要，例如：

1. 因重大疏失或違法操作導致社區財損
2. 濫用職權或圖利自己人
3. 挪用公共資金或隱匿帳務

根據《民法》與《刑法》，管委會委員若有明顯惡意或重大過失，可能需負民事損害賠償責任，甚至面臨刑事追訴。因此，定期會議紀錄、決議程序、財務透明至關重要。

（四）住戶可以如何監督管委會？

為保障住戶權益，以下是住戶監督管委會的常見方法：

1. 定期查閱財報與會議紀錄
2. 依法召開區權人臨時會議
3. 向主管機關檢舉違法事項
4. 委請律師查帳、提起訴訟
5. 要求設置監察委員制度

如對管委會財務或行政處理方式有疑慮，建議尋求專業法律協助，如諮詢鴻安法律事務所等，確保合法、公正、透明。

管委會不是形式存在的組織，而是社區正常運作的關鍵角色。其職責涵蓋管理、財務、申報、調解與法律執行，每一項都關乎全體住戶的生活品質與法律保障。作為住戶，了解其責任範圍、積極參與選舉與監督，才能讓你的社區更安全、更有秩序。

三、管委會 決議 如何 推翻？

在台灣的社區住宅中，管委會往往負責管理公共設施、處理修繕與資金運用等事項。但若管委會做出不當決議，例如未經充分討論就調漲管理費、動用修繕基金，甚至進行不公平的工程招標，住戶該怎麼辦？是否可以推翻這些決議？

事實上，只要你掌握法律權利與程序，管委會的決議是可以依法撤銷或重新表決的。以下將詳解住戶可依據的法律管道與實務做法。

（一）釐清「管委會決議」與「區分所有權人會議決議」的差別

首先要分辨：你想推翻的是「管委會自己開會決定」的內容，還是「全體住戶共同開會」所通過的決議？兩者適用不同規則。

類型	成員	常見內容	推翻方式
管委會決議	主任委員 + 管理委員	日常修繕、選廠商、執行事務	住戶連署要求覆議、召開臨時會議
區分所有權人會議決議	全體住戶	調整管理費、動用大額基金、章程修訂	向法院提起撤銷決議之訴（30日內）

（二）如何推翻「管委會決議」

若是管委會內部自行召開會議所做的決議，住戶可依以下方式表達異議並要求修改或撤銷：

1. 查閱會議紀錄與決議內容

1. 住戶有權查閱管委會的會議紀錄與帳務資料。
2. 可透過書面向主任委員或管理室提出申請。

2. 聯署要求重新討論或撤案

1. 若決議內容與社區章程、法律牴觸，或未經妥善討論，住戶可號召連署要求「重新召開管委會」或「提案覆議」。
2. 通常由三分之一以上住戶支持較具效力。

3. 召開臨時區分所有權人會議

1. 可要求召開臨時住戶大會。
2. 此大會可對管委會的決議進行「表決是否撤回或修正」。

（三）如何撤銷「區分所有權人會議決議」

如果該決議是由全體住戶在正式會議中通過（例如調漲管理費、修繕基金使用、公共設施變更等），則必須走法律途徑才能撤銷。

（四）提起撤銷之訴的條件：

1. 決議違法（如程序不合法、通知不完整、表決未達門檻）
2. 決議內容侵害特定住戶重大權益
3. 顯失公平或違反公共秩序善良風俗

操作流程：

1. 蒐集證據（會議通知、簽到表、議事錄、表決書）
2. 找律師撰寫訴狀，向地方法院提起訴訟
3. 自決議通過之日起 30日內 提起，逾期即喪失權利

推薦諮詢如鴻安法律事務所專業律師，掌握訴訟關鍵。

管委會並非「凌駕於住戶之上」的組織，而是代行住戶集體權利的機構。其一切行為皆須合法、合理、透明。當你發現某項決議：

1. 過程不公開
2. 違反章程或法律
3. 明顯圖利或不公平

你就有權依法表達異議，甚至透過連署、會議或法院訴訟方式予以推翻。掌握這些法律工具，是維護社區正義、住戶共同福祉的第一步。

四、管委會可能違法或失職時，住戶該怎麼採取法律行動？

管委會在社區中擔任重要的管理與執行角色，肩負著公設維護、資金運用與對外代表的責任。然而，若遇到管委會違法、濫權或怠忽職守的情況，住戶不僅可能面臨社區秩序失控、資產流失，甚至會造成權益損害。因此，瞭解住戶可以採取哪些合法行動至關重要。

（一）哪些行為可能構成「違法或失職」？

根據《公寓大廈管理條例》與實務案例，以下是常見的管委會違法或失職行為：

違法或失職類型	舉例
資金挪用	未經決議擅動修繕基金、管理費帳務不清
程序不合法	未通知住戶召開會議、決議未達法定人數
圖利廠商	廠商選用缺乏招標程序、疑似關係人交易
怠於管理	不處理漏水、消防設備未申報、設備故障放任
干預住戶權益	恣意封閉設施、任意懲罰、設立不當規則
未報備	管委會未依法設立或逾期未報主管機關

（二）住戶可採取的法律與行政行動

一旦住戶懷疑管委會違法或失職，建議依以下步驟逐步處理：

1. 查證事實，收集證據

1. 向管理室調閱會議紀錄、財務帳冊（依法不得拒絕）
2. 拍照錄影紀錄失職情況（如設備故障、環境髒亂）
3. 住戶間聯絡蒐集共同意見與佐證

2. 發函正式詢問或建議

1. 可由個人或多數住戶連署發函給主任委員，要求說明或提出改善方案
2. 法律上具有書面留存效力，亦可做為後續訴訟或申訴依據

3. 申請召開臨時住戶大會改選管委會

1. 議程可包括：撤換委員、調查帳目、設立監察委員

4. 向主管機關申訴

1. 可檢附證據向地方政府相關單位檢舉
2. 適用事項如：未報備設立、違反公寓大廈管理條例、未申報消防或電梯等
3. 主管機關可派員稽查，甚至強制限期改善

5. 提起民事訴訟或刑事告訴

若違法行為涉及重大財損、侵害特定住戶權益、觸犯刑責（如背信、侵占）時：

1. 可向法院提起民事訴訟要求返還損失或停止不法行為
2. 或向檢察機關提起刑事告訴，如有挪用公款、圖利等嫌疑

建議尋求不動產法律專業律師協助，歡迎諮詢鴻安法律事務所，評估具體法律風險與處理策略。

（三）法律行動的風險與建議

雖然住戶依法有權提起訴訟或申訴，但須注意下列風險與建議：

1. 訴訟過程較長，須衡量是否足以達成改變
2. 與鄰里關係可能產生對立，宜先行協調
3. 不可發表不實指控，避免反被控誹謗

因此，在準備行動前，建議先諮詢律師，釐清可行方案，避免誤觸法律或浪費資源。

管委會若失職或違法，不僅損害公共利益，更會直接影響全體住戶的生活品質。身為社區成員，我們不應消極忍讓，而應善用《公寓大廈管理條例》的保障，透過合法、理性的程序維護權益。記住：社區管理不是少數人的專利，而是每位住戶共同參與與守護的責任。

五、結論

管委會雖然是社區日常營運的核心單位，但當其行為出現違法、失職、濫權或資金不透明等問題時，住戶絕不能坐視不管。根據《公寓大廈管理條例》與實務案例，住戶不僅有權查帳、提案、改選，更能依法透過行政申訴或民刑事訴訟來追究責任，這些手段都是為了保障社區長遠的秩序與公正。

在面對複雜爭議時，記得：維權不等於對抗，而是讓社區回到公平與信任的軌道上。若你對管委會的合法性或作為有疑慮，建議儘早諮詢鴻安法律事務所律師，取得正確法律建議並採取有效行動。

因為，當社區治理透明、公正又合法，才是真正的安心居住環境。

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