房東能未經同意就進出租屋處或斷房客水電嗎？小心房客告房東侵入住居罪跟強制罪！

【房東能未經同意就進出租屋處或斷房客水電嗎？小心房客告房東侵入住居罪跟強制罪！】

 

 

 

在民眾諮詢時很常被問到，甚至也在電視新聞上看過的，房東擅自進入租屋處，被房客提告的案例。今天用三個常見問題來跟大家聊聊，究竟房東在房子出租後，有沒有權力進出房屋，以及擅自進入的話，是否會犯法呢？

 

 

 

 

一旦簽訂租賃契約，契約生效開始之後，房屋的使用權就歸房客了，此時如果沒有經過房客的同意，房東就自己擅自進出房屋的話，房客是可以告房東侵入住居的。

 

根據《刑法》第306條第一項規定：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。」

 

所以像本文開頭的案例一：「小明身為房東，出租房子給小王後，未經同意就屢次擅自進出房屋，這樣有犯什麼法嗎？」

 

這樣的行為就是觸犯了刑法，小王是可以對房東提告的。

 

不過，如果房東會進出是有正當理由的話，構成侵入住居的可能性會比較低，例如，疑似發生火災，房東趕緊進門幫忙查看，這樣子的行為應屬正當理由。

 

 

 

 

有時候在諮詢的時候，會遇到有些民眾認為，房東已經把房子租給我了，為什麼還可以買賣？如果大家也是覺得，房屋在出租期間不能買賣的話，這樣的觀念是錯的。

 

房東雖然在出租房屋給房客後，不能夠未經同意就進入該承租房屋，這是因為租賃契約簽訂後，房屋的「使用權」在房客身上，但是房屋的「所有權」依然歸房東所有，所以房東仍然可以賣房子的。

 

有些房東在跟房客簽約時就會先預告房屋將來要買賣，所以要約定請房客配合帶看。但是如果事前沒有先約定，帶看房屋當下又沒有經過房客同意的話，一樣還是有侵入住居之疑，處理方式就跟前項第一點一樣。

 

另外，就算在承租期間，房屋有經歷買賣，但是租賃契約一旦成立，買賣不破租賃，原則上即使是新買家，也無權要求房客提前解約，房客還是可以受到法律保護的！

 

 

 

本文開頭的案例二：「小王跟小明租房子，卻欠繳好幾個月的房租，小明可以擅自讓房屋斷水斷電嗎？」

 

 

房東跟房客的租賃契約是屬於民事部分，如果房東擅自對房客斷水斷電，很有可能會像本文第一點中，觸犯侵入住居一樣，觸犯了刑法中的強制罪，房客積欠租金是一回事，但不代表我們可以擅自妨害他人的權利喔

 

假設是因為房客積欠租金，房東想要終止契約，依《民法》第440條規定，也必須先催告，催告無效後，至少要積欠達兩個月以上，才有可能終止契約。

 

 

 

在租屋關係中，房東跟房客間很容易有各種糾紛，法律有保護房東的條款，也有保護房客的條款，從106年底開始，租賃住宅市場發展及管理條例也在租屋關係中佔有重要地位，這邊特別建議租約裡可以約定越詳細越好（但不能違反法律），可以大大降低日後發生糾紛的風險喔。

 

 

※本文同步授權威傳媒刊登。