房東能未經同意就進出租屋處或斷房客水電嗎?小心房客告房東侵入住居罪跟強制罪!

【房東能未經同意就進出租屋處或斷房客水電嗎?小心房客告房東侵入住居罪跟強制罪!】
 
案例一:小明身為房東,出租房子給小王後,未經同意就屢次擅自進出房屋,這樣有犯什麼法嗎?
 
案例二:小王跟小明租房子,卻欠繳好幾個月的房租,小明可以擅自讓房屋斷水斷電嗎?
 
在民眾諮詢時很常被問到,甚至也在電視新聞上看過的,房東擅自進入租屋處,被房客提告的案例。今天用三個常見問題來跟大家聊聊,究竟房東在房子出租後,有沒有權力進出房屋,以及擅自進入的話,是否會犯法呢?
 

一、房子出租後房東還有權進出嗎?

二、租約還沒到期,房東可以帶人來看屋嗎?

三、房客欠繳租金,房東有權自行斷水斷電嗎?

 
 

一、房子出租後房東還有權進出嗎?

 
一旦簽訂租賃契約,契約生效開始之後,房屋的使用權就歸房客了,此時如果沒有經過房客的同意,房東就自己擅自進出房屋的話,房客是可以告房東侵入住居的。
 
根據《刑法》第306條第一項規定:「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。」
 
所以像本文開頭的案例一:「小明身為房東,出租房子給小王後,未經同意就屢次擅自進出房屋,這樣有犯什麼法嗎?」
 
這樣的行為就是觸犯了刑法,小王是可以對房東提告的。
 
不過,如果房東會進出是有正當理由的話,構成侵入住居的可能性會比較低,例如,疑似發生火災,房東趕緊進門幫忙查看,這樣子的行為應屬正當理由。
 
總結來說,房東要進入房客所承租的房屋時,要注意確實經過房客的同意。
 
 

二、租約還沒到期,房東可以帶人來看屋嗎?

 
有時候在諮詢的時候,會遇到有些民眾認為,房東已經把房子租給我了,為什麼還可以買賣?如果大家也是覺得,房屋在出租期間不能買賣的話,這樣的觀念是錯的。
 
房東雖然在出租房屋給房客後,不能夠未經同意就進入該承租房屋,這是因為租賃契約簽訂後,房屋的「使用權」在房客身上,但是房屋的「所有權」依然歸房東所有,所以房東仍然可以賣房子的。
 
有些房東在跟房客簽約時就會先預告房屋將來要買賣,所以要約定請房客配合帶看。但是如果事前沒有先約定,帶看房屋當下又沒有經過房客同意的話,一樣還是有侵入住居之疑,處理方式就跟前項第一點一樣。
 
另外,就算在承租期間,房屋有經歷買賣,但是租賃契約一旦成立,買賣不破租賃,原則上即使是新買家,也無權要求房客提前解約,房客還是可以受到法律保護的!
 
 

三、房客欠繳租金,房東有權自行斷水斷電嗎?

 
本文開頭的案例二:「小王跟小明租房子,卻欠繳好幾個月的房租,小明可以擅自讓房屋斷水斷電嗎?」
 
這裡對房東的建議是千萬不要這麼做。
 
房東跟房客的租賃契約是屬於民事部分,如果房東擅自對房客斷水斷電,很有可能會像本文第一點中,觸犯侵入住居一樣,觸犯了刑法中的強制罪,房客積欠租金是一回事,但不代表我們可以擅自妨害他人的權利喔
 
假設是因為房客積欠租金,房東想要終止契約,依《民法》第440條規定,也必須先催告,催告無效後,至少要積欠達兩個月以上,才有可能終止契約。
 
 
吳于安律師小叮嚀:
 
在租屋關係中,房東跟房客間很容易有各種糾紛,法律有保護房東的條款,也有保護房客的條款,從106年底開始,租賃住宅市場發展及管理條例也在租屋關係中佔有重要地位,這邊特別建議租約裡可以約定越詳細越好(但不能違反法律),可以大大降低日後發生糾紛的風險喔。
 
 
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