房屋買賣是什麼？3分鐘帶你了解房屋糾紛常見問題

買賣房屋，不只是金額高、流程多，更牽涉到一連串的法律風險與責任分配。你可能曾經聽過朋友說：「買房簽約後賣方突然反悔」、「訂金付了卻遲遲沒交屋」、「過戶前才發現房子有法院查封」……這些看似少見的案例，其實每天都在台灣各地上演。

那麼，如果真的遇到房屋買賣糾紛，該找誰幫忙？是打電話給房仲？問問代書？還是自己去地政事務所討說法？其實，當問題已經牽涉到違約、產權爭議或金錢損失時，你最該找的，是一位專精於不動產法律的律師。

根據我們蒐集的實務案例，常見的買賣糾紛包括：「房屋交屋後發現瑕疵、無法退訂金、賣方房貸未清導致無法過戶、代簽契約缺乏合法授權、雙方對契約條款認知不同」等。這些問題單靠常識或房仲經驗，往往難以處理，甚至會讓情況更複雜。只有法律專業，才能真正幫你釐清權利義務、保護你的財產。

本篇文章將深入分析常見的房屋買賣糾紛類型、潛藏的法律風險，並告訴你該如何應對、該找誰處理、什麼時候要請律師介入。也推薦值得信賴的專業團隊——鴻安法律事務所，幫助你在困境中找到正確的解決方案。

如果你正面臨房屋交易問題，或即將進行簽約、交屋，這篇文章將是你在法律與實務之間，最重要的防線。現在就開始閱讀，為你的房產交易多一份保障。

一、房屋買賣流程是什麼？

一般來說，房屋買賣可以大致分為以下四個主要階段：

1. 找房／議價與簽訂買賣契約
2. 用印與契約確認
3. 完稅（稅務申報與繳納）
4. 過戶登記與交屋

從開始到最後交屋，一般約需 1 個月到 1.5 個月，但如果遇到貸款審查時間、產權查封、共有人同意、跨縣市辦理等情況，可能會拉長。

下面把每個階段拆得更細，告訴你買方、賣方要做什麼、注意什麼！

（一）找房與議價、簽訂契約

1. 找房與議價

1. 買方先看中某間房子後，要請賣方提供 土地、建物謄本／權狀 做產權查核。重點是要查有無 債權負擔、抵押、查封、他項權利設定 等限制。
2. 雙方就價格、交屋條件（交屋時間、家具設備、瑕疵修繕、欠費電水費誰付）等細節進行談判。

2. 簽訂買賣契約（定契約、定金）

1. 雙方約定條件後，要立契約（買賣契約書）。通常是一式兩份，雙方蓋章、簽字。
2. 在契約上通常會訂 定金（例如房價的5～10％、或其它雙方議定的比例）。定金在法律上有擔保性質：若買方違約，可能喪失定金；若賣方違約，可能要賠兩倍定金（視契約約定）
3. 在契約上也可以約定「如貸款不過可以解除契約」「交屋日期」「驗屋與瑕疵處理方式」等條款。

（二）用印與契約確認

簽約之後，還有一些行政與法定程序要辦：

1. 雙方必須將契約書 蓋印章／貼印花稅票。政府規定契約要貼印花稅票（稅額按買賣價款千分之一計算）在契約書上。
2. 出售人要出示 印鑑證明（通常在戶政事務所申請）以證明印鑑有效性。買方若與賣方為親屬、有信賴基礎或契約有公證認證，有時可免附。
3. 雙方準備好身份證明文件、印章、權狀正本／影本、謄本等資料。

（三）完稅：報稅與繳稅

這一階段非常關鍵，若稅務有問題就無法順利過戶。

1. 土地增值稅與財產交易所得稅或房地合一稅（賣方負責）

1. 賣方必須申報 土地增值稅。政府會依照土地公告現值與持有期間計算增值額。若適用「自用優惠」條件，有可能減免或優惠計算。
2. 若符合新制與舊制的交易情況，還要申報 房屋交易所得稅 / 綜合所得 /房地合一稅。從 105 年 1 月起，交易房地產大多適用 房地合一稅 制度。

2. 契稅（買方負責）

1. 買方需要申報並繳納契稅，通常是房屋買賣價款 * 稅率（視地區與用途而異）
2. 若有欠繳的房屋稅、地價稅等，也必須補繳清。若賣方此前欠稅，需先處理清楚，否則會卡在登記程序上。

3. 時間點與注意事項

1. 通常完稅後約 5 天內就可以進入過戶階段。
2. 雙方應保留繳稅的收據與證明，以備後續登記審查時使用。
3. 若有可申請稅務優惠（例如賣方符合自用住宅條件、申請土地增值稅自用優惠等），要事前檢查資格與規定，以免誤失優惠。

（四）過戶登記與交屋（權利移轉與實際交付）

完成稅務後，就進入最後一波流程：過戶與交屋。

1. 過戶（所有權移轉登記）

1. 雙方向 地政事務所 提出 買賣所有權移轉登記申請。要填土地登記申請書。
2. 要檢附的文件包括：
   1. 土地與建物所有權狀正本
   2. 買賣契約書正副本（契約上已貼印花稅票）
   3. 雙方身份證件、印鑑證明
   4. 完稅證明（增值稅、契稅、可能的交易所得稅／房地合一稅）
   5. 若有貸款，貸款銀行的清償證明、銀行同意設定抵押的文件
   6. 登記規費、代書費用等支出款項
3. 地政事務所審核、核發 新的權狀（所有權人變更後的新產權證明）

（五）交屋與點交

1. 在取得新的權狀後，雙方安排 交屋日。買方付 尾款（若未付清）給賣方或履約保證帳戶。賣方（或代書）將房屋鑰匙、門禁卡、房屋設備清單、合約規定的文件交給買方。
2. 點交時要檢查：
   • 房屋有無毀損、瑕疵維修是否已完成
   • 原約定要交付的家電、設備是否齊全、運作正常
   • 水電、瓦斯、公共設施欠費是否已經結清
   • 權狀是否和登記的新權狀一致
3. 若交屋完畢，一切手續都沒問題，交易就算正式完成。

（六）特殊情況與補充事項（容易卡關的地方）

1. 貸款代償處理：若賣方還有未清償的房貸，買方或買方銀行通常會先代償該貸款，取得清償證明後才辦過戶。
2. 共有人同意／簽名：若房屋有多位共有人（例如兄弟姐妹共有），必須取得所有共有人簽署同意才能進行買賣與過戶。否則可能被拒絕登記。
3. 跨縣市或異地地政所：若土地與建物所在地與買方或賣方所在縣市不同，要可能會跑不同地政機關、處理時間較長。
4. 產權瑕疵、債權追償、查封、設定他項權利：若房屋或土地被查封、法院有債權設定、債務催繳中，這些都要先處理才能進行買賣登記。否則地政事務所會拒絕登記。
5. 稅務優惠與規劃：若賣方具備「自用住宅用地自用優惠」、「賣方持有年限達標」等條件，有可能獲得稅率優惠。但前提是要符合法定條件、正確申請。
6. 時間緊湊：若買方貸款審查、核准、撥款時間過慢，可能會拖慢整個流程。要在簽約時就把貸款程序納入時程預留。

二、房屋買賣要注意哪些事？

下面這些點，是在買賣過程中最容易出現糾紛或有風險的地方，一定要事先檢查、把關：

項目	要注意的內容	為什麼重要 / 風險
產權與謄本查核	檢查土地、建物謄本上的所有權、他項權利（抵押、設定、查封、設定負擔）是否正常。	如果賣方名義不清楚、有抵押貸款未清償、法院查封紀錄，就可能影響你過戶或引發債權人主張。
面積與登記坪數差異	實際室內坪數、附屬建物、使用部分、公共部分等要比對謄本登記是否一致。	若登記坪數與實際不符，未來可能被要求補稅或者因差異引發爭議。
屋況與瑕疵（結構、漏水、違建等）	檢查水電、排水系統、屋頂、牆壁裂縫、是否有違章建築、是否曾被拆除或補修。	這些瑕疵在交屋後可能成為買方的負擔；賣方應在契約中有保固或說明。
簽約條款要清楚	價格、付款方式、交屋日期、違約金、解約條款、貸款不過的處理方式，都要寫明。	模糊條款容易被單方操作。例如貸款不過就賠訂金或被要求支付高額違約金。
代書與履約保證	選信譽良好的代書／地政士協助，並採「價金履約保證」機制（即價金先放在信託／履約保證機構）。	這可以防止買方付款後賣方不交屋，或賣方交屋後買方不付錢。
授權與代理人簽約	如果是代理簽約，要有合法授權書，並在契約內說明代理權限。	若無合法授權書，日後可能有人主張契約無效或無權代表。
稅務負擔與優惠	要了解土地增值稅、契稅、房地合一稅（或交易所得稅）、印花稅、代書費、登記規費等由誰負擔；有些情況可能有優惠稅率。	如果稅務負擔不清楚，可能買賣完成後才被要求補繳大筆稅款。尤其 110 年 7 月起，房地合一稅 2.0 上路，交易房地從 105 年起取得者適用該規定。
交屋與點交狀態	在交屋時應檢查屋況是否與約定一致、家具／設備是否完整、公共設施欠費是否結清、鑰匙與門禁卡交付。	若交屋後才發現問題，維權比較麻煩。
過戶時程與登記責任	契約中要明定誰負責過戶、何時去地政機關辦理、若延誤怎麼處理。	若過戶延誤或沒辦成，就可能造成權利不明、房屋權屬爭議。
共同所有人或共有權人	若房屋／土地為多人共有，其他共有人是否同意出售或簽字。	如果沒有共有人同意就賣，日後可能有人主張無效。
預售屋、建商合建或自地自建等特殊型態	要確認建造執照、使用執照、合建契約條約、建商與地主之間的約定、是否有讓與限制。	有些房子雖然建造了，卻沒有合法建造許可或無法登記，買了也可能拿不到完整產權。
外國人購屋限制	若你或賣方是外國人、或涉外交易，要先查有無國籍、法令規定限制、購屋用途是否合法。	外國人在台購買不動產有「平等互惠原則」等限制。
合約的留存與後續備查	要保留簽約本、副本以及履約保證文件、繳稅收據、交屋點交紀錄等。	如果日後有爭議，這些書面證據非常關鍵。

三、房屋糾紛買賣該找誰？遇到房屋買賣糾紛別慌，找對律師才能保障你權益

買房或賣房本該是令人開心的事，但現實中，許多人卻在交易過程中遇上了大大小小的糾紛：有人簽約後反悔不賣、有的交屋後發現屋況與承諾不符、還有貸款不過卻被要求沒收定金的案例層出不窮。當你遇到這些情況時，你知道房屋糾紛買賣該找誰幫忙嗎？

很多人第一時間會想找房仲公司或代書，但他們多半無法提供具法律效力的協助。真正能保護你法律權益的，是專精於不動產糾紛的律師團隊。

（一）為什麼房屋買賣容易產生法律糾紛？

根據統計，超過三成的房屋買賣糾紛與以下因素有關：

1. 契約條款不清楚或無法履行
2. 定金處理爭議（如賣方反悔、買方貸款未過）
3. 交屋後發現漏水、壁癌、白蟻等瑕疵
4. 房屋有違建、產權不清、共有人未簽約
5. 雙方口頭約定未落實在書面契約中

這些情況都牽涉到複雜的法律責任與舉證程序，一旦處理不當，不僅讓你損失金錢，還可能陷入長期訴訟泥沼。

（二）房屋買賣糾紛會遇到哪些法律問題？

以下是幾種常見的實務案例：

糾紛情境	潛在法律問題	法律風險說明
買方簽約後貸款不過，賣方不願退定金	定金性質是否為「解約金」或「違約金」	若契約未寫清楚，可能須打官司才能釐清責任
交屋後才發現漏水、壁癌等隱藏瑕疵	賣方是否違反瑕疵擔保責任？	賣方有保固義務，但若無契約約定或無證據，買方難以主張損害賠償
房屋遭法院查封，產權無法過戶	賣方是否誤導或隱匿重大資訊？	買方有權主張契約無效或要求賠償，但需專業法律協助處理
賣方為共有人之一，未經他人同意就出售	契約是否無效？是否構成詐欺？	若無共有人同意，地政機關將駁回過戶申請，買方損失慘重

面對這些情況，單靠自己的理解或仲介的建議，根本不足以保障你在法律上的完整權益。這時候，尋求律師專業協助就成為你最關鍵的一步。

（三）推薦：鴻安法律事務所 — 房屋買賣糾紛的最佳夥伴

在眾多法律事務所中，鴻安法律事務所特別專注於不動產法律領域，擁有豐富的房屋買賣糾紛處理經驗，能夠針對各種複雜情境提出務實、有效的解決方案。

他們的服務特色包括：

1. 專辦房屋買賣、產權爭議、瑕疵責任訴訟
2. 提供契約審閱與風險評估，預防糾紛於未然
3. 協助協商退定金、賠償事宜，避免訴訟拖延
4. 代表出庭，處理民事訴訟與仲裁程序
5. 合法合約擬定，保證交易安全與履約穩定

不論你是剛簽約後遇到變數，或是交屋後才發現問題，甚至是已經被對方提告、收到了律師函，鴻安法律事務所都能以專業態度、誠信精神協助你妥善處理，讓你有法可依、有據可循、有勝算可談。

許多糾紛都是在「相信對方」、「對條文沒研究」的情況下發生的。正因如此，我們才更應該在簽約前後，找律師把關契約內容、保存證據、掌握自身權利。

與其日後花時間處理訴訟，不如一開始就找對法律專家諮詢。

四、結論

房屋買賣看似是雙方合意的交易行為，但背後隱藏的法律責任與潛在風險，遠比你想像中複雜。從產權查核、契約條文、定金退還、瑕疵擔保、過戶問題，到稅務責任、履約爭議，每個環節都可能成為未來訴訟的導火線。許多買賣糾紛，就是在「沒寫清楚」與「以為不會有事」中爆發，最後造成難以挽回的金錢與精神損失。

面對這樣的風險，你不該獨自面對，更不該在沒有法律專業背景的情況下硬撐到底。與其事後才求助，不如在糾紛初期，甚至在交易前，就找專業律師介入協助，釐清雙方權利義務，確保每一個條文都有法律依據，每一筆交易都有證據保護，這才是真正穩當的做法。

在眾多法律服務選擇中，鴻安法律事務所因長年專注於不動產法律糾紛領域而備受信賴。無論是買賣契約審閱、定金協商、產權糾紛、交屋瑕疵爭議，甚至是法院訴訟與和解協調，他們都能提供量身打造的專業方案，協助當事人快速解決問題、有效止損，重拾交易信心。

如果你此刻正面臨房屋買賣上的問題，或者只是對接下來的交易流程感到不安，我們誠摯建議你不要拖延，現在就與鴻安法律事務所聯繫，讓經驗豐富的律師團隊為你把關每一項風險，捍衛你的財產與權利。

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