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前言
在我們的生活中，處處都充滿著「買賣或租賃」的交易，平常我們不管是用餐還是購物，在決定買賣之前可能都會猶豫很久，就更別說是可能要花畢生積蓄才能買的房子了。
今天我們來聊聊關於「買賣不動產」常見的糾紛種類，幾乎也都是在法律諮詢時會被問到的熱門問題。如果你也正在被買賣不動產的問題所困擾，可以參考我們的分享，若是已經產生糾紛需要尋求協助，建議盡快跟律師諮詢看看解決方式，任何問題拖越久，都可能只會讓自己的權益不斷減少喔！
一、斡旋金跟要約書有什麼不一樣？
不動產的買賣因涉及金額龐大，交易方式也有繁瑣的規範與『規矩』。當我們找到一個心儀的物件後，通常第一步就是希望可以有「與屋主談談」的機會。
但是我心儀的房子，也有可能是別人理想中的家，所以在眾多競爭對手中，如何出價以及如何出一個好價是很重要的事情。
斡旋金簡單來說，就是一個「有機會與屋主談價格」的門檻，我們先出一筆斡旋金表示我們的誠意，如果屋主也有議價的可能，就會收下斡旋金來聊聊。
至於『要約書』，則是一種「不需要先付錢」也能邀約屋主談價格的方式。
所以『斡旋金』跟『要約書』，在邀約屋主談價格上，是一樣的作用，只是方式不同。最大的差異就在於「需不需要先拿出一筆錢」。
但是一樣都是爭取跟屋主談價，選擇『斡旋金』的方式要先拿出一筆錢，選擇『要約書』的方式則不用，那這樣誰還要選擇以斡旋金的方式？
這邊要提醒大家，『要約書』上會寫清楚買方的承購總價、付款條件以及其他約定。這其中也包含了如果違約，需要支付的賠償金比例，通常會依買家的承購總價比例計算（通常是成交價的3%）。並不是『要約書』不用先付一筆錢，就是比較好的選擇喔。
總結來說，『斡旋金』跟『要約書』都是一種表現「買方購買意願」的誠意，沒有哪種方式就一定比較好，只要選定雙方都能接受的方式就好。
二、屋主同意簽約後，買方反悔不想買，斡旋金拿得回來嗎？
接著我們來看看，如果買賣契約都簽了，卻有一方反悔不想要履行合約的話，對賣方跟買方來說，分別會有什麼樣子的情形及可以求償的狀況呢？
如果屋主同意買方的價格簽約了，等同於雙方買賣契約成立，這時候如果是買方單方面因為自己的原因反悔不想買房了，那想要拿回斡旋金的可能性極低。
依《民法》第 249 條規定：
定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：
一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。
通常買賣雙方簽的斡旋單、不動產買賣意願書或正式的不動產買賣契約，上面都會註明類似如果契約不能履行的話，買方跟賣方的賠償機制，這樣的機制也是預防有人濫用，因為契約訂立了，就有要履行的義務。
所以常見的約定是，如果買方反悔的話要被沒收斡旋金或訂金，賣方反悔的話就是加倍返還收的斡旋金或訂金。不過這都只是列舉常見的可能方式，實際上的情形還是要看每一個案件中，屋主、仲介公司、買賣雙方之間的約定。
前段也提過，如果簽的是要約書（買方沒有先給一筆錢），要注意要約書上面寫的違約處罰機制，常見為出價的3%，3%看似很少，不過若約定的是以『成交價』來算的話，假設出價1000萬要買房，賣家同意後買家卻反悔了，約定賠償3%就是30萬，比多數時候常見的斡旋金額來的高，所以這也是身為買方的民眾要多注意的地方。
反過來說，若是屋主還沒有同意要簽約，或是仲介根本還沒有跟屋主聯繫洽談，買方就要取消斡旋的話，斡旋金理論上是要全額退還的，且即便因為斡旋不成要退斡旋金，仲介也不能因此就跟買方收取、或以任何名義（服務費、手續費、車馬費）扣斡旋金喔！
總結來說，凡是要我們簽名的文件，都應該好好看過，若是自己看了不太懂，或是有疑問卻覺得仲介公司說的不太肯定或是急著要我們做決定，都應該謹慎思考，免得因為一時的衝動，而要負上本不該屬於自己的責任喔。
※相關法令：《民法》第 249 條
三、簽約後屋主反悔不賣，買方可以怎麼做？
前段有提到，買方反悔的話是斡旋金或定金沒收不退還，或按照『要約書』上面寫的比例賠償給賣方。而賣方反悔的話是依斡旋金或訂金金額加倍賠償，或是雙方有擬定其他條款的話，按照契約內容賠償給買方。
但任何契約都有可增修的空間，只要雙方同意，且條文不違反法律規定，都有加進契約的可能性。所以不管是買方還是賣方，都可以在確定自己買或賣的意志強烈時，訂個高一點點比例的賠償金額或比例，也不失為一個做法。
但是每個案件的過程都會大不相同，實務上，還是有進行到後期的買賣交易，因賣家單方面的反悔，說不賣就不賣，認為頂多賠償加倍的斡旋金或訂金，而被買方告上法院要求履行合約將流程走完（過戶房屋）的。
總結來說，不管是買房還是賣房，每項決定都建議要透過白紙黑字來確保這個不動產買賣會按照雙方的合意內容來進行。在這樣的前提下，讓律師幫忙審視合約是一件非常重要的事情，如果因為一個小地方的失誤而導致自己落入進退兩難的僵局，就太得不償失了！
鴻安小叮嚀：
不動產買賣交易涉及金額相當龐大，買賣房屋過程中簽訂的每一份書面文件或契約，如果不夠謹慎，就有可能讓自己蒙受重大損失喔。所以如果買賣房屋時有任何疑慮，請儘快找個專業律師協助喔！
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