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案例一：「我想當好朋友的連帶保證人，但家人卻說萬一他之後沒還錢，有可能搞到我的房子被查封拍賣，是真的嗎？」
案例二：「我向房東租的房子被查封了！租約未到，我還可以繼續住嗎？」
一旦房子被法院查封，到底是真的沒救了，還是有一些補償機制呢？看到貼著封條的房屋，彷彿是一種「禁止進入」的意思，這樣被查封的房屋還可以繼續住嗎？
今天我們來聊聊關於『查封』的一些意涵與查封的應對措施，帶大家簡單認識關於『查封』的一些法律小常識。
一、房子被「查封」是什麼意思？哪些情形會被查封？
二、房屋被查封還可以繼續住嗎？
三、財產被查封可以撤銷嗎？
一、房子被「查封」是什麼意思？哪些情形會被查封？
『查封』是我國司法機關『強制執行』的第一道程序，可以算是前置作業的概念。
當債務人今天有欠別人錢、欠國家稅收、欠銀行債務（房貸、信貸、車貸）時，只要逾期未清償，就有可能會使債權人來聲請強制執行債務人的財產。
這些強制執行的動作，是為了後續的處分拍賣，來使債務人清償欠款給債權人，算是一種「強制還錢」的意思。
白話來說，「只要有欠款卻未按時還款」的情形發生，就有機率會被查封。坊間常聽到的「查封」、「拍賣」、「法拍屋」都是類似的情形，均是強制執行的作法。
本文開頭的案例一：「我想當好朋友的連帶保證人，但家人卻說萬一他之後沒還錢，有可能搞到我的房子被查封拍賣，是真的嗎？」
通常要當保人，就是債權人避免債務人借了錢之後還不出來，要一個第三人來幫忙背書「掛保證」的概念。既然掛了保證，那要是真的哪天出事，當初出來掛保證的這個人也有一點點的責任要擔，不過一般的保證人不一定有連帶清償的義務，但如果今天是「連帶保證人」，那最壞的情形的確是有可能讓自己的房屋被查封的。
此外，查封不限於房屋（不動產），動產也可以查封，例如汽機車、家具等。
不過有些物品及器具不能查封，例如生活所需之衣服、寢具、其他必需品、遺像、牌位、墓碑及其他祭祀、禮拜所用之物。
※相關法令：《強制執行法》第 51 條、第 53 條。
二、房屋被查封還可以繼續住嗎？
可以的。
房屋被查封，只是「暫時被扣押」，如果後續債務人還是無法清償債務，房屋才有可能進行之後的拍賣程序。
例如本文的案例二：「我向房東租的房子被查封了！租約未到，我還可以繼續住嗎？」
租賃契約若未到期，即便該房屋很快歷經拍賣程序、過戶程序，租戶在租約的租賃期間內，都還是可以住。不過租金的繳納就要留意了，若之後經過拍賣、過戶，可能要隨時注意真正的「房東」是誰。
但是被查封的房屋有幾點要注意：
- 一旦房屋被查封，債務人（房屋所有人）就不能再有使房屋進行移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為。
- 房屋查封都會貼有封條，封條是公務員依法執行的標示，不可以隨便破壞。否則有可能會觸犯《刑法》第139條，可處兩年以下有期徒刑、拘役或二十萬元以下罰金。
※相關法令：《強制執行法》第 51 條、《刑法》第139條。
三、財產被查封可以撤銷嗎？
被查封的不動產及動產會貼有封條，因為封條不能破壞，很多人以為只要財產被貼上封條查封，就歸國家所有，再也拿不回來了。
但實際上，還是有機會可以撤銷查封的。
如果只論『如何撤銷查封』，依《強制執行法》第 58 條 規定，查封後，債務人若能在『拍定前』提出現款（債務全額，包含強制執行費用），就可以聲請撤銷查封。
債權人聲請強制執行來查封的目的就是要債務人『還款』。一般法拍屋的拍賣價格會低於市場行情，進到正式拍賣程序後，若每次的拍賣都不幸流標，每一次新的拍賣程序都可以減價20%（三次）。換言之，房屋的拍賣價格只會越來越低。
如此一來，說不定到最後房子的拍賣成交價格還少於債務人該還的錢，對債權人來說，不見得是好事。
若債務人無法在拍定前提出現款，可以試著與債權人協商看看別的還款方式，或是委任律師進行債務協商的協助。
此外，因為房屋法拍的金額會較低於市價，若債務人覺得以出售房屋來償還債務也未嘗不可的話，也可與債權人協商以一般出售房屋的方式來償還欠款。
※相關法令：《強制執行法》第 58 條
鴻安小叮嚀：
財產被查封乍聽是一件可怕的事，但其實只要遵循對的方式與方法，還是可以避免財產走到被查封的階段，就算被查封，也有解套的方式，若有任何問題，都可以委由律師協助處理，尋求專業建議來解決的喔！
※本文同步授權威傳媒刊登。
