我的房屋被查封了還可以住嗎?財產被查封可以撤銷嗎?

本所核心理念是同理客戶思想、提供專業價值,並致力於解決與預防客戶會遇到的法律問題。

我們提供專業法律諮詢、公司企業顧問與訴訟案件委任服務,來為客戶創造最大價值。

案例一:「我想當好朋友的連帶保證人,但家人卻說萬一他之後沒還錢,有可能搞到我的房子被查封拍賣,是真的嗎?」
 
案例二:「我向房東租的房子被查封了!租約未到,我還可以繼續住嗎?」
 
一旦房子被法院查封,到底是真的沒救了,還是有一些補償機制呢?看到貼著封條的房屋,彷彿是一種「禁止進入」的意思,這樣被查封的房屋還可以繼續住嗎?
 
今天我們來聊聊關於『查封』的一些意涵與查封的應對措施,帶大家簡單認識關於『查封』的一些法律小常識。
 
 

一、房子被「查封」是什麼意思?哪些情形會被查封?

二、房屋被查封還可以繼續住嗎?

三、財產被查封可以撤銷嗎?

 
 

一、房子被「查封」是什麼意思?哪些情形會被查封?

 
『查封』是我國司法機關『強制執行』的第一道程序,可以算是前置作業的概念。
 
當債務人今天有欠別人錢、欠國家稅收、欠銀行債務(房貸、信貸、車貸)時,只要逾期未清償,就有可能會使債權人來聲請強制執行債務人的財產。
 
這些強制執行的動作,是為了後續的處分拍賣,來使債務人清償欠款給債權人,算是一種「強制還錢」的意思。
 
白話來說,「只要有欠款卻未按時還款」的情形發生,就有機率會被查封。坊間常聽到的「查封」、「拍賣」、「法拍屋」都是類似的情形,均是強制執行的作法。
 
本文開頭的案例一:「我想當好朋友的連帶保證人,但家人卻說萬一他之後沒還錢,有可能搞到我的房子被查封拍賣,是真的嗎?」
 
通常要當保人,就是債權人避免債務人借了錢之後還不出來,要一個第三人來幫忙背書「掛保證」的概念。既然掛了保證,那要是真的哪天出事,當初出來掛保證的這個人也有一點點的責任要擔,不過一般的保證人不一定有連帶清償的義務,但如果今天是「連帶保證人」,那最壞的情形的確是有可能讓自己的房屋被查封的。
 
此外,查封不限於房屋(不動產),動產也可以查封,例如汽機車、家具等。
 
不過有些物品及器具不能查封,例如生活所需之衣服、寢具、其他必需品、遺像、牌位、墓碑及其他祭祀、禮拜所用之物。
 
 
 
 

二、房屋被查封還可以繼續住嗎?

 
可以的。
 
房屋被查封,只是「暫時被扣押」,如果後續債務人還是無法清償債務,房屋才有可能進行之後的拍賣程序。
 
例如本文的案例二:「我向房東租的房子被查封了!租約未到,我還可以繼續住嗎?」
 
租賃契約若未到期,即便該房屋很快歷經拍賣程序、過戶程序,租戶在租約的租賃期間內,都還是可以住。不過租金的繳納就要留意了,若之後經過拍賣、過戶,可能要隨時注意真正的「房東」是誰。
 
但是被查封的房屋有幾點要注意:
 
  1. 一旦房屋被查封,債務人(房屋所有人)就不能再有使房屋進行移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為。
  2. 房屋查封都會貼有封條,封條是公務員依法執行的標示,不可以隨便破壞。否則有可能會觸犯《刑法》第139條,可處兩年以下有期徒刑、拘役或二十萬元以下罰金。
 
 
 
 

三、財產被查封可以撤銷嗎?

 
被查封的不動產及動產會貼有封條,因為封條不能破壞,很多人以為只要財產被貼上封條查封,就歸國家所有,再也拿不回來了。
 
但實際上,還是有機會可以撤銷查封的。
 
如果只論『如何撤銷查封』,依《強制執行法》第 58 條 規定,查封後,債務人若能在『拍定前』提出現款(債務全額,包含強制執行費用),就可以聲請撤銷查封。
 
債權人聲請強制執行來查封的目的就是要債務人『還款』。一般法拍屋的拍賣價格會低於市場行情,進到正式拍賣程序後,若每次的拍賣都不幸流標,每一次新的拍賣程序都可以減價20%(三次)。換言之,房屋的拍賣價格只會越來越低。
 
如此一來,說不定到最後房子的拍賣成交價格還少於債務人該還的錢,對債權人來說,不見得是好事。
 
若債務人無法在拍定前提出現款,可以試著與債權人協商看看別的還款方式,或是委任律師進行債務協商的協助。
 
此外,因為房屋法拍的金額會較低於市價,若債務人覺得以出售房屋來償還債務也未嘗不可的話,也可與債權人協商以一般出售房屋的方式來償還欠款。
 
 
 
 
 
鴻安小叮嚀
 
財產被查封乍聽是一件可怕的事,但其實只要遵循對的方式與方法,還是可以避免財產走到被查封的階段,就算被查封,也有解套的方式,若有任何問題,都可以委由律師協助處理,尋求專業建議來解決的喔!
 
 
※本文同步授權威傳媒刊登。