84年以前的舊違章建築真的可以就地合法不被拆除嗎?

近幾年來,房屋的售價越來越高,很多要購屋或租屋的民眾會轉而尋找屋齡比較久的房子,一來,負擔沒有購買新成屋來的重,二來,過去的房子公設比相對低很多。
 
可是屋齡久的房子,很常在看屋的時候會聽見屋主或房仲說:「這陽台外推至少30年了,已經合法了」「頂樓加蓋的部分已經蓋好40年了,不會被拆」
 
但是其實這種說法是錯的!是錯的!是錯的!
 
根據內政部對違建的定義是:「未經主管建築機關審查許可並發給建築、及使用執照,而擅自建造即使用之建物。」
 

所以只要是違建,那就沒有合法之說。

 
因此,違建就地合法的這種說法,是完全不對的。
 
那為什麼還有很多人拿「民國84年」這句話來當基準點,並且誤會違建不會被拆呢?
 
因為【臺北市違章建築處理規則】第四條,定義了名詞解釋:
 
「一、新違建:指民國八十四年一月一日以後新產生之違建。
二、既存違建:指民國五十三年一月一日以後至民國八十三年十二月三十一日以前已存在之違建。」
 
而民國84年以前蓋好的違建,因屬既存違建,被列為暫緩拆除之列,所以才常常被誤稱為合法違建,或違建就地合法。
 
這裡提醒大家,民國84年後的新違建定義,僅是台北市政府的規章,其它縣市的新舊違章建築認定年份及拆程程序,都不盡相同。民眾如要了解詳細的法規要點,可以到各縣市政府的網站查詢。
 
此外,違建還分為【實質違建】跟【程序違建】。
 
實質違建】包含了:
 

1、當建築物已達到基地容許興建的建蔽率、容積率與高度時,任何加蓋的建築均屬違建

 

2、違反土地使用分區容許的使用用途

 

3、在不得興建建築物的土地上興建

 
 
程序違建】指的則是:
 
「建築物的位置、高度、結構與建蔽率,皆不違反當地都市計劃的建築法令規定,且獲得土地使用權,只是因為程序疏失,未請領建照即擅自興工,這類程序違建可依法補辦執照並繳交相關稅款,成為合法的建物。」
 
如同前面提到的,建築執照及使用執照只要缺一項,該建物就不是合法建物,只是觸犯程序違建的建物可以依法補辦。
 
而台灣常見的違建類型有:
 

1、陽台外推

 

2、露台外推

 

3、頂樓加蓋

 

4、騎樓外推

 

5、夾層屋(樓中樓)

 
這邊要特別注意,因為大樓跟公寓的頂樓平台,屬於全體住戶所有,除非有約定專用,否則頂樓的違建不論新還舊,只要是其他住戶不同意讓原使用者繼續使用,即可依民法第767條第1項中段規定,訴請排除侵害,並且要求拆違建。
 
而且若頂樓有違建用於出租或其他營利用途的行為,全體住戶也可以依民法第818條等規定,要求平分共有利益。
 
最後還是要再次提醒,從來都沒有「合法的違章建築」這種說法,也沒有因為時間夠長就保證不會被拆除的違建。
 
所以不論要買房的民眾,或是要租房的民眾,建議還是要做足功課,別因一時的價格差異或話術而讓自己因小失大。
 
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