租房發現租到凶宅可以解約拿回押金嗎?房東惡意隱瞞可以向他求償嗎?

案例一:「租房時房東隱瞞該房屋有非自然死亡之情形,是後來聽鄰居說才知道的,這種情形可以要求即刻解約並拿回押金嗎?」
 
案例二:「房東說只有要買賣的時候,才需要說明是否是凶宅,只是出租的話不用說,是真的嗎?」
 
 
找房子的時候,什麼問題會是你優先考慮的呢?地點?價格?房子的裝潢或設施?
 
除了「看得到」的房屋外觀條件外,你有想過該出租處有沒有可能是凶宅嗎?
 
若是租約簽訂前發現,可能就不會有後續衍生問題,但若是已經簽了租約才發現租到凶宅,房東又以已經簽約為由,拒絕解約或退款的話該怎麼辦呢?今天我們來聊聊關於「凶宅」的常見問題,包含可不可以解約又拿回押金,以及是否有辦法避免租到凶宅。
 
 

一、凶宅的定義

二、租到凶宅可以解約嗎?

三、該如何避免租到凶宅?

 
 

一、凶宅的定義

 
我國並沒有一條法律來規範凶宅的定義,所以實務上多以法院判決的見解,以及內政部對不動產交易所發布的《不動產說明書應記載及不得記載事項》中提到的『非自然死亡之情形』為主。
 
而『非自然死亡之情形』包含了:【建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。
 
雖然這些行為不會對房屋造成直接性的破壞或損傷(例如破壞房子的梁柱結構),但是對一般社會大眾觀感而言,可能會影響居住意願,進而影響買賣意願以及買賣價格,而造成房屋價值減損或價格低落等負面影響。
 
所以在不動產的買賣說明書上,內政部特別規定了若有這些『非自然死亡之情形』的話,需要敘明清楚。
 
不過買賣房屋有規定是凶宅的話要說明清楚,但是租房的話有一定要說嗎?如果房東故意隱瞞是凶宅的事實,我可以怎麼辦?
 
以下我們來說說什麼樣的情形之下,租到凶宅可以主張解約並拿回押金與租金。
 
 
 

二、租到凶宅可以解約嗎?

 
本文的案例一:「租房時房東隱瞞該房屋有非自然死亡之情形,是後來聽鄰居說才知道的,這種情形可以要求即刻解約並拿回押金嗎?」
 
我們前面提過,內政部對於凶宅在買賣說明書裡要說明的定義是:【建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。】
 
所以要件有三:
 
(1)是在建物的專有部分發生。
(2)在屋主持有產權的期間內發生。
(3)曾經發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。
 
同時符合三個要件,屋主就有主動告知的義務,如果發生這樣的情形屋主卻惡意隱瞞,那身為房客的我們可以主張要撤銷契約,並且要求房東返還租金和押金。
 
※專有部分:指具有獨立使用性質的全部或一部分空間,而且可以單獨登記為區分所有權之標的者,例如室內登記的空間(客廳、餐廳、臥室)以及附屬建物的陽台等。
※相關法令:《民法》第 88 條、第 179 條、第 259 條。
 
 
如果今天是租屋而不是買賣,且屋主用案例二:「房東說只有要買賣的時候,才需要說明是否是凶宅,只是出租的話不用說,是真的嗎?」
 
這樣的說法來辯解租屋不必說明,是可以的嗎?
 
過去確實沒有明確規範租屋時,房東有必須告知的義務,所以的確也有發生過類似的租賃糾紛,不過109年8月14日內政部修正了俗稱的「房屋租賃2.0」:台內地字第1090264209號令【住宅租賃契約應約定及不得約定事項】(中華民國109年9月1日生效)
 
現行【住宅租賃契約應約定及不得約定事項】的附件【租賃標的現況確認書】裡就有此說明事項,也就是說,現在不管是買賣或是租賃,房東都有義務要告知,若房東沒有盡到告知義務,而導致承租人在資訊不對等的情況之下簽約,是有權要求撤銷其租約並請求返還押金及租金的。
 
※相關法令:《消費者保護法》第 17 條第 1 項、第 4 項、第 5 項、第 56-1 條。
 
 
 

三、該如何避免租到凶宅?

 
若承租人擔心房東會有所隱瞞,記得凶宅的事項一定要記得跟房東詢問。
 
此外,現今網路公開資訊眾多,承租人不妨先行在網路上搜尋相關資料,或是向該社區的管理員或附近住戶詢問看看。
 
若租約是要跟房東委任的仲介公司簽約,一般都有契約審閱期間,若是有相關疑慮,經過謹慎考慮或確認後再決定也不遲。
 
 
 
鴻安小叮嚀:
 
凶宅在不同人心中可能會有不同的想法,有些人可以接受,有些人避之唯恐不及,如果是很忌諱這一塊的民眾,記得在做決定之前要謹慎審閱租約後才簽約,契約內可以約定或不能約定的事項,都可先參考【住宅租賃契約應約定及不得約定事項】。
 
※本文同步授權威傳媒刊登。
 
 
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