本所核心理念是同理客戶思想、提供專業價值，並致力於解決與預防客戶會遇到的法律問題。
我們提供專業法律諮詢、公司企業顧問與訴訟案件委任服務，來為客戶創造最大價值。
前言：
買賣房子的學問很深，上週我們分享了在房屋買賣之前，最常見、也是最會被問到的三個問題。但是可能要耗盡畢生積蓄才能擁有的自己的家，並不是買了就沒有問題了，今天我們來聊聊，在簽約完成、也完成過戶交屋後，關於買完房子，最容易被問到的三個問題。如果有類似問題，建議盡早向律師尋求建議，拖越晚只會越讓自己的權益受損喔。
一、買完房子才發現有漏水，可以要求賣家處理嗎？
房屋漏水問題是不動產糾紛中最常見的狀況之一，一般來說，確定簽約買房後，除了買賣契約外，通常還會給買方一份『不動產說明書』，上面會寫清楚房屋的狀況，包含了滲漏水情形。
如果平常看屋、斡旋或每一次的交談，仲介或屋主都沒有提到有滲漏水問題，甚至『不動產說明書』上也是勾【無】的選項，但是在交屋後卻發現有漏水問題的話，買方是可以向原屋主請求民事損害賠償，甚至原屋主有刑事詐欺責任的。
依《民法》第 365 條第1項：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」
不過要注意，這個導致漏水的瑕疵必須要是交屋前就存在的。
而且這個請求權不是指交屋後一年發現的漏水可以累積等到第二年或更嚴重才請求賠償的意思，一旦發現漏水，六個月內就必須通知原屋主尋求解決措施，如果已知漏水情形，卻未在六個月內請求的話，請求權就無效了喔！
順帶一提，就算賣方本來就有告知滲漏水問題，但如果沒有如實告知漏水處總共有哪些地方的話，也可以參考同樣的請求權基礎來求償喔。
另外，雖然條文有規定可以請求「解除契約」，但漏水的情形，在實務上「請求減少價金」比較常見，因為『漏水的修繕費用』與『房屋買賣總價金額』相比，一般來說會有顯著差距。除非今天瑕疵情節重大，例如會危害房屋結構安全的海砂屋與輻射屋等，才比較可能會以請求解除契約的方式進行。
除了民事責任之外，如果能夠證明原屋主明知有漏水情形，卻刻意隱瞞的話，還會涉及到《刑法》詐欺罪的問題。
此外，蒐集證據雖然是非常重要的一環，有些買家會自己找所謂的抓漏專家或水電工程行來鑑定漏水，以此做為向前屋主求償的依據，這樣的做法只要前屋主同意賠償，自然沒有問題。但若是不服，進到法院各說各話的訴訟階段，通常還是會委由專業的第三方單位來鑑定，所以並不是買方認為我有憑有據就可以要的到賠償喔。
二、裝潢找設計公司統包，施工有問題該找誰負責？
買了房子後，將自己的避風港裝飾成為理想中的家是許多人的嚮往，但是找了設計公司來畫圖，設計公司往往又將木工、水電拉線、泥作、油漆、空調家具等工程項目外包給不同的廠商來做。
但是這麼多項目，要是出了問題，廠商跟設計公司互踢皮球，或是直接失蹤找不到人，到底是要找施作廠商負責，還是要找設計公司求償？
原則上來說，我們跟誰簽約，就可以找誰負責。
如果我們從頭到尾都對設計公司一個窗口，也跟他們簽了契約，那有任何問題，當然都可以找設計公司負責，也可以免去我們去各自找一家一家廠商求償。
所以也提醒大家一個觀念，裝潢工期有長有短，有一些在合約以外的變更發生也實屬正常。只要是裝潢的項目，每一個決定或是改變都盡量留下文字或圖片紀錄，例如因為缺料要換料，或是更改裝修風格造成裝潢費用大增，都應該除口頭約定外，也留下文字、圖片或影音紀錄，避免因為裝潢期間太長，事後要付款或驗收時出了差錯。
先留下紀錄只是我們對於保護自己能做到的最大限度，訴訟的舉證責任或證據能力會根據每個案件的發展程度而有所不同，如果有相關問題或糾紛，建議直接與律師諮詢，釐清可能的發展，或是求償的方向。越早開始進行，就越有可能讓自己的損失降到最低。
三、購屋後發現房子有其中一部分是違建該怎麼辦？
在台灣，很多房子多多少少都有一些違建，違建的定義依《違章建築處理辦法》第 2 條規定：「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」
以台北市為例，《臺北市違章建築處理規則》第 4 條 區分了違建的種類：「一、新違建：指民國八十四年一月一日以後新產生之違建。
二、既存違建：指民國五十三年一月一日以後至民國八十三年十二月三十一日以前已存在之違建。」
但即便有差異，違建還是違建，並不會就地合法。不論是新違建還是既存違建，都還是會有隨時被拆除的可能性。
所以要預防簽約、甚至交屋後才發現自己買到的房子有可能部分是違建，還要自己負擔拆除的費用，在一開始看房的時候可能就要問清楚。
常見的違建有：陽台外推、頂樓加蓋、露臺外推，或是擅自改為樓中樓的形式。如果有覺得疑惑的地方，一定要跟仲介或屋主問清楚，這同時也是他們要告知的義務。
若是之前仲介及屋主都沒有告知過違建的情形，等到交屋後才發現房屋的部分是違建，要面臨拆除的情況的話，是可以請求仲介、前屋主賠償損失或是負擔拆除的費用，甚至也有詐欺的問題。
但是舉證的難易及責任會根據案件不同也各有差異，不動產爭議一旦產生，不管是買方還是賣方，都建議讓專業律師協助處理，除了比較安心，也避免花費更多錢卻沒有好好解決糾紛或是受騙上當。
※相關法令：《違章建築處理辦法》第 2 條
鴻安小叮嚀：
買房是一輩子是重要的事，賣屋也是，如此高金額的不動產交易，若有發生糾紛，建議盡早向律師諮詢來共同討論解決辦法，避免讓自己的權益繼續受損喔！
※本文同步授權威傳媒刊登。
您可能也想知道：
